חדש בשפט שמאים
 
 

היטל השבחה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה פותחת בסעיף פרשנות המהווה למעשה הגדרות מונחים .
בסעיף קטן 1(א) לתוספת השלישית מוגדר המונח "השבחה" כדלקמן:
"השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
 
מן ההגדרה עולה כי השבחה מתרחשת באחד משלושה מקרים:
  •  אישור תכנית
  • מתן הקלה
  • התרת שימוש חורג

א. אישור תכנית – " תכנית" – תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. התוספת השלישית מגדירה את סוג התכניות שבגינן ניתן לגבות היטל השבחה ומצמצמת למעשה את אפשרות גביית היטל ההשבחה לתכנית מתאר מקומית ולתכנית מפורטת.
מכך נובע למעשה כי בגין אישורן של תכניות בניין עיר מחוזיות (תמ"מ) או תכניות בניין עיר ארציות( תמ"א) , לא ניתן לגבות היטל השבחה.

 
הערה- למרות ההיררכיה המתוארת לעיל מכיר הדין ב "תכניות מתאר ארציות מפורטות" אלה הן תכניות מתאר אשר כוללות הוראות של תכנית מפורטת וניתן להוציא היתר בניה על פיה ללא צורך באישורן של תכניות מפורטות יותר.
ראה פס"ד מועש רע"א 389/94 תק-על 99(3) , 1447. במקרה זה חויב תשלום היטל השבחה מכוחה של תכנית בניין עיר ארצית כללית לפיה הותרה בנייתן של תחנות דלק.
 
דוגמאות:
פסק דין עא 000019/04 שניתן על ידי כבוד  השופטת אסתר נחליאלי –חיאט בענין חברת דרך ארץ היוויז(1997) בע"מ ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה "לודים" , בעניין הזכות של המשיבה לגבות היטל השבחה בגין הקמתן של תחנות תדלוק בכביש 6.
גם כאן קבעה השופטת כי תכנית המתאר הארצית היא בעלת אופי של תכנית בניין עיר מפורטת ולכן ניתן לגבות היטל השבחה בגינה.
(יצוין כי הח"מ יצגה את הועדה המקומית לתכנון ובניה "לודים" בתיק זה).
להלן  דוגמאות הממחישות את עליית ערך המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית , מתן הקלה ואישור שימוש חורג.

אישור תכנית:

בבעלות אדם מגרש שבו על פי תכנית בניין עיר היסטורית ניתן היה לבנות בית חד משפחתי בשטח של 140 מ"ר.
לימים אושרה על אותו מגרש תכנית המאפשרת בניה של בניין בן 5 קומות ו- 10 יחידות דיור .
במקרה זה ההשבחה תקבע כעליית השווי של המקרקעין בין שתי התכניות.
שמאי מקרקעין יקבע את שווי המגרש ב"מצב החדש" למול שווי הזכויות
ב"מצב הקודם" . ההפרש בשווי בין שני המצבים הינו ההשבחה.
מההשבחה ייגזר היטל ההשבחה.

השבחה כתוצאה מהקלה:
לאדם מגרש בשטח של 200 מ"ר ביעוד למגורים בו ניתן לבנות בית מגורים עם זכויות בניה של 20% לקומה וסה"כ 40% דהיינו 200 מ"ר.
הועדה המקומית מוכנה לאשר הקלה של 6% בזכויות הבניה. לפיכך יוכל לבנות 30 מ"ר נוספים. במקרה זה תחושב ההשבחה כתרומה לשווי המגרש שהתקבלה כתוצאה מתוספת הבניה.

השבחה כתוצאה מאישור שימוש חורג:
לעיתים מבקש אדם לעשות בנכס שלו שימוש שונה מהשימוש המוגדר בתכנית בניין עיר או שונה מהמוגדר בהיתר הבניה שניתן לנכס. לדוגמה, אישור לקיים גן ילדים בבית מגורים. היטל ההשבחה במקרה זה יגזר מאומדן של עליית ערך בעקבות השימוש החורג לגן ילדים. יצויין כי במרבית המקרים השימוש החורג ניתן לתקופה קצובה למשל ל- 5 שנים.

מי חייב בהיטל השבחה?
החבות בהיטל השבחה מפורטת בסעיף 2. לתוספת השלישית:
2 (א) " חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת , ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו . היו המקרקעין מוחכרים לדורות , ישלם החוכר את ההיטל . היטל בעקבות אישור תכנית יחול על המקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
כלומר החבות בהיטל השבחה חלה על בעלים של המקרקעין או על חוכר לדורות כלומר חוכר המחזיק זכיות חכירה ל- 25 שנה למעלה.

הלכה ידועה בעניין זה הינה "הלכת קנית" בו נחתם חוזה פיתוח על המגרש עליו נבנה קניון איילון. במקרה זה דרשה הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן היטל השבחה אולם באותה עת חתם המנהל עם חברת קנית הסכם פיתוח בלבד ולא חוזה חכירה לדורות. אי לכך חובת התשלום חלה על מנהל מקרקעי ישראל אשר היה באותה עת בעלי הקרקע ולא על חברת קנית.

המועד לחישוב היטל ההשבחה:
בסעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית נקבע - "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי."
היום הקובע לעניין אישור תכנית הוא היום ה15- לאחר פרסום אישורה ברשומות.
היום הקובע לעניין אישור הקלה ואישור שימוש חורג הוא יום החלטת הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית על אישור ההקלה או התרת השימוש החורג.

לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים:
  1. שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם".
  2.  שוויים של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב חדש".
ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע.

גובה ההיטל :
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין . עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית , כאשר לבעלי המקרקעין קיימת הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו .
מטרת ההיטל , כיסוי הוצאות הועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח וכן ברכישת מקרקעין לצרכי ציבור.
כדי שהוועדה המקומית תוכל להוציא את הודעת השומה, הכוללת את סכום היטל ההשבחה, יש להקדים ולערוך את השמאות בדבר סכום ההשבחה, בה יקבע בכמה עלה ערכם של המקרקעין. בשמאות ההשבחה, הנעשית בעקבות תכנית
יש לקבוע ארבעה נתונים :
  1. נקודת המוצא של המצב הקודם - כלומר מהי "התכנית הקודמת", אשר לפי זכויות הניצול של המקרקעין הכלולים בה, יש לקבוע את השווי למצב הקודם;
  2. היום הקובע - כלומר מהי התכנית המשביחה, ומהו היום הקובע בו נכנסה התכנית לתוקף, והוא היום שלפיו נקבע שוויים של המקרקעין.
  3. שוויים של המקרקעין ביום הקובע על פי התכנית הקודמת.
  4. שוויים של המקרקעין ביום הקובע על פי התכנית המשביחה.
    ההפרש בין ערכים אלה הוא סכום ההשבחה.
בשמאות ההשבחה, הנעשית בעקבות מתן ההקלה או התרת השימוש החורג, יש לקבוע בכמה עלה שוויים של המקרקעין בעקבות מתן ההקלה או התרת השימוש החורג.
פרק זה יעסוק בכללים, החלים על שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית לשם הכנת שמאות השבחה. כללים אלה בשינויים מסוימים יפים גם לשמאי, מטעם הבעלים לצורך הכנת השומה הנגדית, לשמאי המכריע ולבית המשפט בשבתו בערעור על שומת היטל ההשבחה או בערעור על החלטת השמאי המכריע.

נקודות המוצא של המצב הקודם

בשומת ההשבחה הנערכת בעקבות תכנית יש לקבוע ארבעה נתונים. הנתון הראשון הוא קביעת "נקודת המוצא" של המצב הקודם, כלומר, מהי "התכנית הקודמת", אשר לפי זכויות הניצול של המקרקעין הכלולים בה יש לקבוע את השווי למצב הקודם. מנקודת המוצא הנ"ל מחשבים את ההשבחות, ומחייבים את הנישום בהיטל השבחה. קיימות מספר נקודות מוצא אפשריות, ונמנה את הנפוצות שבהן. אין רשימה זו מתיימרת למצות את כל נקודות המוצא האפשריות.
תכנית שאושרה לפני 1 ביולי 1975

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חלה על תכניות, אשר קיבלו תוקף מיום תחילת החוק - 1.7.1981. סעיף קטן 8(א) המחיל את התוספת השלישית על בעלים, כמשמעו של מונח זה בחוק מס רכוש, של מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית אשר אושרה קודם תחילתו של החוק, אך לא יותר משש שנים קודם תחילתו. התחולה למפרע היא לגבי תכניות שאושרו מיום 1.7.1981 ואילך, לפיכך תכניות, שאושרו לפני מועד זה, אינן מחויבות בהיטל השבחה, והן משמשות כ"נקודת מוצא" לצורך חישוב ההשבחה. תכניות, שקיבלו תוקף עד ליום 30.6.1975, אינן תכניות, שיש להטיל בגינן היטל השבחה. מכאן נובע, כי התכנית האחרונה, שאושרה עד ליום 30.6.1975 תשמש כנקודת מוצא, והיא התכנית על פיה מחשבים את המצב הקודם לעניין חישוב ההשבחה.

היום בו הפך הנישום לבעלים רשום או לחוכר רשום
סעיף קטן 2(א) לתוספת השלישית מטיל כאמור לעיל את החבות בהיטל ההשבחה על הבעלים ועל החוכר לדורות של מקרקעין שהושבחו. הפועל היוצא הוא כי אין להטיל על הנישום היטל השבחה בגין תכנית, שאושרה לפני שהפך לבעלים או לחוכר לדורות.

במקרה כזה "נקודת המוצא" לצורך קביעת המצב הקודם תהיה התכנית האחרונה, שהיתה בתוקף לפני יום רישום הבעלות או החכירה לדורות בפנקסי המקרקעין.
אם מטעם כלשהו לא הוטל היטל השבחה בגין תכנית, שאושרה לפני שהפך הנישום לבעלים רשום או לחוכר רשום, או שהוטל היטל השבחה על הבעלים הקודם או על החוכר לדורות הקודם, וחיוב זה לא שולם, אזי יתכן שניתן להטיל את החיוב בהיטל ההשבחה על הבעלים הקודם או על החוכר לדורות הקודם. לנישום כזה תעמוד טענת סופיות השומה, ראו להלן.

לכלל זה יש יוצא מהכלל בפסקה 1(א)(3) לתוספת השלישית, המחילה את החבות בתשלום היטל ההשבחה על הבעלים הרשום או על החוכר הרשום שהיה "בעלי" המקרקעין כמשמעו של מונח זה בחוק מס רכוש בשש השנים, שקדמו לחקיקת התוספת השלישית, והמקרקעין נרשמו על שמו מבלי ששולם היטל השבחה.

מתן היתר בנייה

"נקודת מוצא " נוספת לצורך קביעת מצב קודם תהיה הערך הכלכלי של הזכויות, הכלולות בהיתר בנייה, שהוצא למקרקעין נשוא השומה. הזכויות האמורות הן הזכויות, שניתן בגינן היתר בנייה על פי תכנית ועל פי הקלה שאושרה.

היום הקובע

הנתון המשמש לצורך עריכת שומת היטל השבחה הוא קביעת "היום הקובע" - כלומר מהי התכנית המשביחה, ומהו היום הקובע בו נכנסה התכנית לתוקף, והוא היום שלפיו נקבע שוויים של המקרקעין. היום הקובע רלוונטי גם לשומת השבחה הנעשית בעקבות אישור הקלה והתרת שימוש חורג.
בסעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית נקבע -
השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין...
שלושה מועדים שונים מחילים את אירוע המס, ולצורך קביעת שומת היטל ההשבחה, יש לקבוע מהו היום שבו חל אירוע המס, על מנת לאפשר לשמאי המקרקעין לחוות את דעתו בקשר לשווי המקרקעין לאותם מועדים.
  1. יום תחילת התכנית
    יום אישור תכנית הוא היום, בו מתפרסמת ברשומות הודעה על מתן תוקף לתכנית. התכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר פרסומה, ויום זה הוא מועד אירוע המס, והיום הקובע לחישוב ההשבחה. תכנית, שאושרה על ידי ול"ל, מקבלת תוקף עם הפרסום הראשון בעיתון.

  2. יום אישור הקלה או שימוש חורג
    ועדה מקומית וועדה מחוזית מוסמכות לאשר הקלה או שימוש חורג מהיתר הבנייה ומתכנית לפי העניין. היום שבו אישרה הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית בהתאם למקרה את ההקלה או השימוש החורג הוא מועד אירוע המס. החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה נוצרת במועד זה, והיא חלה על הנישום ביום אירוע המס. יש לערוך את השומה ליום האישור ולא ליום מתן ההיתר.
מועד תשלום ההיטל הוא ביום מימוש הזכויות בדרך של מכירת הזכויות במקרקעין או בנייתם.

המשמעות של "מימוש זכויות" במקרקעין - תהיה אחת מאלה:
  • קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אילמלא אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
  • התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
  • העברתם או העברת החכירה לדורות בהם בשלמות או חלקית , או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי רישום המקרקעין , בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו .
    שומת ההשבחה
בסעיף 4(1) לתוספת השלישית כתוב:
"ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית , התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.
כלומר, החייב בתשלום היטל השבחה חייב לשלמו אך ורק בעת מימוש הזכויות.
אדם יכול להחזיק במקרקעין שנים רבות ולאורך השנים מתאשרות מס' תכניות החלות על המקרקעין.
החבות בתשלום קמה לו רק בעת שמימש את זכויותיו במקרקעין וזאת או בעת מכירת המקרקעין (העברת זכויות) או בעת קבלת היתר בניה למימוש הזכויות על ידו.

לוח שומה
"אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות , תערוך הועדה המקומית על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין , לוח שומה לכל התכנית שאושרה ובו יפורט המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.
במקרה והחליטה הועדה המקומית לערוך לוח שומה, יוצג לוח השומה במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.

הועדה המקומית חייבת להודיע לכל חייב בהיטל , עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות , את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בתשלום היטל השבחה ואת זכותו להגיש השגה הן על החיוב בהיטל כשלעצמו והן על גובה החיוב .
במידה ולא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית , ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש זכויות.

פטור מהיטל השבחה

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף ; 
  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה ; 
  • השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכה-1965 . 
  • השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל'ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות . 
  • השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי .
  • הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה. 
  • השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש. 
  •  השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני יב בטבת התשי (1 בינואר 1950);

שומת ההשבחה
בסעיף 4 (5) לתוספת השלישית נקבע כי" במקרקעין שבהם אושרו תכניות בזו אחר זו , בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה".
הוראה זו בתוספת השלישית מעלה מס' סוגיות סבוכות ורבות דובר וידובר על מהי הדרך הנכונה לפרש ההוראה וכיצד יש לחשב את ההשבחה .

יש המצדדים בשיטת "המדרגות" – כלומר טוענים שיש לערוך את חישוב ההשבחה לגבי כל תכנית בנפרד .
יש המצדדים בשיטת "רצף התכניות" הנקראת לעיתים גם "שיטת המקפצה". המצדדים בשיטה זו סבורים כי לערוך את חישוב היטל ההשבחה לכל התכניות יחד קרי מהתכנית המשמשת כנקודת מוצא ועד לתכנית האחרונה.
שנים רבות היו ויכוחים והתלבטויות בקרב שמאים ומשפטנים על הפרשנות הנכונה, ונשאלו שאלות רבות דוגמת השאלה כי באם אושרו בזו אחר זו רצף של תכניות כיצד מתייחסים לתכנית הפוגעת בערך המקרקעין הכלולה ברצף התכניות.
רבים פסקי הדין הדנים בסוגיה,   עם פרסומו של פסק דין "פמיני " בבית המשפט העליון "נפתרה" הסוגיה ונתקבלה ההחלטה כי הפרשנות הנכונה לסעיף 4(5) הינה הפרשנות המצדדת בשיטת המדרגות.

בית-המשפט העליון, דן בבקשה כבערעור, קיבל את הערעור ופסק כי:
בהתאם לעיקרון היסוד של היטל ההשבחה לפיו עליו לשקף את העלייה בשווי המקרקעין הנובעת מן הפעילות התכנונית המשביחה, שיטת החישוב הראויה לעניין סעיף 4(5) לתוספת (אישור של מספר תכניות משביחות בזו אחר זו) הינה שיטת המדרגות. הבחירה בשיטה זו גובה אמנם מחיר בהיותה יעילה פחות, אך האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל.


סעיף 4(5) לתוספת, מבחינת לשונו, אינו שולל אף אחת מן השיטות לחישוב היטל ההשבחה. ("שיטת המקפצה", שיטת המקפצה המנטרלת" ו "שיטת המדרגות"). בעוד, ש"שיטת "המקפצה", חושפת את בעל המקרקעין לתשלום היטל אשר סכומו נקבע במידה רבה על פי תנודות בשווי המקרקעין שאין להן קשר כלשהו לפעילות התכנונית המצדיקה את ההיטל. הרי ששיטת המדרגות מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל. שיטת "המקפצה המנטרלת" אומנם מרפאה חלק נכבד מן העיוותים העלולים להיווצר בשיטת המקפצה, והיא גם יעילה יותר, אולם אין היא מדויקת מספיק.

העדפת שיטת המדרגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות. בה במידה מתיישב דירוג זה עם אינטרס הרשות למנוע חיוב בחסר של היטל ההשבחה באותם המקרים שבהם ירד שווי השוק של הזכויות המשביחות בתקופה הרלוונטית שכן, היטל בחסר כאמור, עלול ליצור מחסור במשאבים נזילים הנחוצים לפעילות התכנונית.

ערעור על גובה ההיטל נערך על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה  ...ראה מאמר נפרד >>>
 
דף הבית | אודות | קהלי יעד | לקוחות וממליצים |מאמרים | יצירת קשר
תבור 6 ת.ד. 1456 שהם 60850 I טל: 03-9773373 I פקס: 03-9732504
כל הזכויות שמורות לשפט שמאים