הסבר כללי על תחום השמאות
שמאות מקרקעין הוא תחום מגוון ורב תחומי. יחד עם זאת, הצרכים הנפוצים ביותר בתחום זה מתמקדים בעיקר בהערכת שווי, בדרך כלל שווי שוק, של נכסי דלא ניידי (נדל"ן).
הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר. עיקר ההבדלים נובעים ממיקומו של הנכס. המיקום הוא המרכיב מספר אחת בקביעת שוויו.
הערכת שווי מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים. בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.
שמאות מקרקעין - שלוש גישות שומה
לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי מוטלת האחריות לקבוע איזו מהגישות ניתנת ליישום בנכס מסוים, ועל פיה להעריך את שוויו.
- גישת ההשוואה - זוהי גישת השומה המקובלת ביותר, והיא תועדף בכל מקרה שבו ניתן ליישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכס ההשוואה.
- גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית - מבוססת על היוון ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים, מרכזים מסחריים וכדומה.
- גישת העלות - גישה זו מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לפחת פיזי, לפחת כלכלי או פחת פונקציונאלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים. גישה זו תיושם בנכסים שלגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.
שיעור ההיוון - שיעור ההיוון מורכב מריבית חסרת סיכון במשק המבוססת על שיעור הריבית על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך, פרמיה בגין סיכון, אי נזילות, חוסר ודאות ומרכיב הפחת.